Il mercato immobiliare a New York scricchiola ma tiene (per ora)

Effetto Trump e l'arrivo di Amazon con il secondo quartier generale. Intervista ad Andrea Pedicini, 36enne di Pordenone e agente immobiliare in Usa dal 2010

Chi vuole prendere casa a Manhattan deve essere paziente nell’individuare la proprietà giusta ma veloce nel concludere la trattativa. Un immobile o un appartamento messo sul mercato a New York, infatti, viene venduto mediamente in 54 giorni di tempo. Che è molto meno di quanto occorra il più delle volte per ottenere un mutuo dalla banca. Abbiamo intervistato Andrea Pedicini, 36enne di Pordenone e agente immobiliare nella metropoli americana. Laureato in Economia presso l’Università Ca’ Foscari di Venezia, si occupa di real estate negli Usa dal 2010. Lavora per Citi Habitats.

Raccontaci in breve come il tuo lavoro ti ha portato a New York e qual è stato il primo impatto con il mercato.

Nonostante la mia specializzazione in Marketing e Comunicazione, appena conseguita la laurea ho deciso di iniziare il mio percorso professionale in KPMG, multinazionale della revisione contabile, un’attività che poco aveva a che fare con il marketing e la comunicazione ma che mi ha consentito di ampliare e rafforzare quanto appreso negli anni dell’università. Durante il mio terzo anno in KPMG ho fatto un’esperienza di circa quattro mesi in California e poco dopo, una volta rientrato in Italia, mi è stato proposto di occuparmi di investimenti immobiliari a New York per un’affermata realtà immobiliare italiana. Arrivato a New York nel gennaio del 2010, il contesto di mercato era ancora piuttosto depresso, il che mi ha dato la possibilità di studiare e capirne le dinamiche senza particolari pressioni.

Da allora sono trascorsi otto anni. Come è cambiato l'approccio all'acquisto dei newyorchesi con la nuova presidenza?

Non c’è necessariamente una correlazione diretta tra la presidenza degli Stati Uniti e l’andamento del mercato immobiliare di New York, che risente invece più delle politiche promosse a livello locale, sia statale, ad Albany, che municipale. Va detto però che la riforma fiscale voluta dall’amministrazione Trump (e approvata al Congresso nel dicembre 2017,ndr) ha avuto invece un impatto diretto anche sul mercato immobiliare della città, e paradossalmente si è trattato di un impatto negativo: è stato infatti posto un limite per le persone fisiche pari a 10.000 dollari annui alle deduzioni fiscali sulle imposte locali (le cosiddette SALT, State and Local Taxes). Di esse fanno ad esempio parte anche le tasse pagate sulle proprietà immobiliari. Ecco dunque che per una città come New York, dove le SALT sono generalmente molto più alte rispetto al resto degli Stati Uniti, il limite approvato l’anno scorso rappresenta un ridimensionamento notevole di un vantaggio fiscale prima presente. Un’altra deduzione venuta meno in virtù della medesima riforma è quella degli oneri passivi sui mutui, anche qui eliminando di fatto un vantaggio precedentemente presente. Queste misure, unite a un inventario storicamente molto elevato e al graduale aumento dei tassi d’interesse promosso dalla Fed, hanno di fatto rallentato il mercato, che oggi si trova infatti in una fase recessiva.

È vero che Manhattan a livello immobiliare sta subendo continui cambiamenti? Si parla di una grande emigrazione verso altre città. Se sì, quali è perché secondo te?

Più in generale è lo Stato di New York che dal 2011 si colloca in cima alla lista degli Stati che perdono più abitanti nel corso dell’anno. Dal 2010, infatti, oltre un milione di persone hanno deciso di andare a vivere altrove, e a “emigrare” è per lo più la fascia dei Millennials. A incidere sono in particolare il costo della vita molto elevato e una tassazione locale (statale e municipale) più alta rispetto ad altre aree. Ad esse va poi aggiunto un clima non facile per circa un quarto dell’anno. È anche vero però che la città di New York continua ad offrire opportunità uniche, seppur non necessariamente in maniera diffusa, e chi è in grado di coglierle preferisce ovviamente restare.

Pensi che ci siano incentivi interessanti per gli europei che vogliono investire in città? Se sì, come bisogna procedere?

Gli incentivi sono dati per lo più dagli aspetti fisiologici del mercato immobiliare newyorchese: da un lato la sua solidità e dinamicità, che gli ha consentito di tenere molto bene dopo la crisi del 2008, con cali significativamente minori rispetto ad altre piazze, come pure di riprendersi in tempi relativamente rapidi, soprattutto se paragonati a quelli di altri mercati. Dall’altro lato, la sua trasparenza: qui lo storico dei prezzi di acquisto è a disposizione di tutti e c’è sempre estrema chiarezza sui costi d’acquisto. Va anche citata una predisposizione particolare verso gli investitori, caratterizzata da una burocrazia molto snella, che consente ad esempio di costituire veicoli societari semplici, volti all’acquisto di unità immobiliari, in pochi giorni e senza requisiti particolari a livello di capitale sociale.

Raccontaci della tua ultima operazione a Battery Park.

È stata senza dubbio una delle negoziazioni più complesse della mia carriera. Si è trattato di un pacchetto di 21 unità residenziali al Downtown Club Condominium, un palazzo storico di Manhattan, tra Battery Park e il Financial District. Alcune di queste unità presentavano delle criticità strutturali importanti, il che ha reso la ricerca di un compratore ancora più ostica. Quest’estate però, dopo un paio di mesi di trattative estenuanti sono finalmente riuscito a convincere un fondo americano a rilevarle tutte in un blocco per circa 14 milioni di dollari. Una bella soddisfazione, a maggior ragione considerando che stiamo oggi operando in un mercato che attraversa una fase recessiva importante.

Amazon ha recentemente scelto Long Island City in Queens per il suo secondo quartier generale. Perché proprio Long Island City e che impatto avrà Amazon per l’intera area?

Dopo oltre un anno di ricerche volte a individuare la location ideale per il suo secondo quartiere generale, la scelta di Amazon ha colto molti di sorpresa. In realtà quello di Long Island City (LIC) è un fenomeno che molti addetti ai lavori conoscono da tempo. Io stesso ho iniziato a studiare il quartiere dal 2014. Si trattava allora di un’area decisamente poca battuta e poco conosciuta dagli investitori internazionali che di solito rappresento e non è stato facile far passare l’idea che potesse rappresentare un buon investimento. I clienti che si sono fidati, godono già oggi di rivalutazioni significative delle loro proprietà, destinate a crescere ulteriormente proprio grazie ad Amazon. Il quartiere dista solo 5 minuti di metropolitana da Manhattan e ha ancora un potenziale urbanistico significativo: credo che questo, unito al fatto che i due principali aeroporti di New York, JFK e La Guardia, sono facilmente raggiungibili da LIC e più in generale alla capacità di New York di attrarre nuovi talenti, abbia fatto propendere Amazon per LIC. L’impatto sarà notevole: il budget stanziato per l’operazione è nell’ordine dei 2-3 miliardi di dollari e dei 25.000 nuovi dipendenti che Amazon assumerà, lo stipendio medio di ciascuno sarà superiore ai 100.000 dollari annui, rendendo dunque la propria presenza ancora più appetibile. Infine LIC è destinato a diventare una quartiere "a trazione Millennials” se è vero che la maggior parte dei nuovi dipendenti avrà tra i 28 e i 35 anni. Anche questo contribuirà significativamente a delineare una nuova fisionomia per l’intera area.

Pensi che questo tipo di lavoro possa essere molto diverso in Europa?

L’unica piazza europea che si avvicina a New York per numeri e dinamiche di mercato, e che quindi potrebbe offrire un’esperienza lavorativa analoga a quella di New York, è Londra. Questo anche nonostante la paventata “Brexit", che ha di fatto segnato l’inizio di una fase profondamente recessiva per il mercato londinese. Tuttavia ritengo che il mercato londinese resti interessante, soprattutto nel medio-lungo periodo, pur non reputando questo ancora il momento giusto per comprare. In Europa vedo poi molto bene Milano, anche se è ancora lontana dagli standard newyorchesi, soprattutto in termini di capacità di attrarre investitori stranieri.

E tu torneresti in Italia?

Certo, anche se non subito (a meno che non si presentasse un’opportunità di lavoro irrinunciabile, addirittura migliore rispetto a quella attuale). L’Italia è un paese meraviglioso, con un sacco di difetti, ma pur sempre meraviglioso.Il mercato immobiliare a New York scricchiola ma tiene (per ora)

Andrea Pedicini
iStock
Altri Servizi

Wall Street, occhi sulla decisione della Fed

Oggi, il Fomc dovrebbe lasciare i tassi invariati, ma è sempre più possibile un taglio a luglio
AP

Zuckerberg presenta Libra: "Usare denaro sarà facile come condividere foto"

 La criptovaluta disponibile dalla prima metà del 2020

"Con Libra, usare denaro sarà facile come condividere foto". Questo il messaggio con cui il Ceo Mark Zuckerberg ha presentato la criptovaluta di Facebook, che sarà disponibile dalla prima metà del 2020 e con cui spera di rivoluzionare il mondo dei pagamenti. "La missione di Libra è creare una semplice infrastruttura finanziaria globale per miliardi di persone in tutto il mondo. Aspiriamo a rendere facile per tutti inviare e ricevere denaro proprio come si usano le nostre app per condividere istantaneamente messaggi e foto" ha scritto Zuckerberg, in un post sul suo profilo Facebook.

La Fed non taglierà i tassi a giugno. Ecco perché

Probabilmente, ci sarà più di una riduzione dei tassi nel 2019. Ma il summit del G20, la volontà di resistere alle pressioni e la riluttanza nel rendere un errore il rialzo di dicembre spingono il Fomc ad attendere
AP

Tutti sono ormai convinti che la Fed, prima o poi, taglierà i tassi nel corso dell'anno: il mercato crede che potrebbero esserci fino a tre tagli nel 2019 e spinge per una riduzione al più presto. La Banca centrale, però, avrebbe intenzione di lasciare invariati i tassi ala prossima riunione del Federal Open Market Committee, il braccio monetario della Banca centrale, in programma il 18 e 19 giugno.

Alla Casa Bianca (da Pence) arriva Salvini, il leader europeo più simile a Trump

Due giorni a Washington per il ministro dell'Interno, che incontrerà il vicepresidente e Mike Pompeo, il segretario di Stato. Non è da escludere un breve incontro con il presidente Trump, secondo Bloomberg
AP

Se c'è qualcuno, in Europa occidentale, che politicamente somigli al presidente statunitense Donald Trump, questi è Matteo Salvini, scrive il Washington Post. Nei suoi comizi parla contro le frontiere aperte, di mettere "prima gli italiani"; fa un uso frenetico dei social media, su cui parla della minaccia portata dagli immigrati, e presenta il suo taglio alle tasse come una cura "alla Trump" contro la stagnazione.

Attese a Washington oltre 300 aziende per dire no ai dazi di Trump contro la Cina

Parteciperanno ad audizioni sui dazi del 25% proposti da Trump su 300 miliardi di dollari. Ross: presidente pronto ad adottarli

Centinaia di aziende sono arrivate a Washington per dire no ai dazi del 25% ventilati da Donald Trump su 300 miliardi di dollari di importazioni cinesi. Insieme, la Corporate America sosterrà che le tariffe doganali proposte dal presidente Usa fanno male al business. Esse potrebbero essere adottate dopo il G20 di fine mese in Giappone; Trump ha infatti più volte minacciato la loro entrata in vigore se il presidete cinese Xi Jinping non lo incontrerà al summit di Osaka in calendario dal 28 al 29 giugno.

Il sindacato non entra nello stabilimento Volkswagen in Tennessee

I lavoratori della fabbrica di Chattanooga hanno votato contro lo Uaw
Ap

Lo United Auto Workers (Uaw) ha subito un'altra pesante sconfitta nello stabilimento Volkswagen di Chattanooga, in Tennessee, dove i lavoratori hanno respinto per la seconda volta gli sforzi del sindacato statunitense per entrare nella fabbrica e organizzare i colletti blu.

Omicidio Khashoggi, indagine Onu: Arabia Saudita colpevole, indagare sul principe MbS

"Un'esecuzione deliberata e premeditata". Da capire il ruolo di Mohammed bin Salman nell'uccisione del giornalista dissidente
Ap

"Il signor Khashoggi è stato vittima di un'esecuzione deliberata e premeditata, di un omicidio extragiudiziale per cui lo Stato dell'Arabia Saudita è responsabile sotto le leggi internazionali sui diritti umani". È quanto emerge dal rapporto di Agnes Callamard, incaricata dalle Nazioni Unite di indagare sull'omicidio del giornalista, avvenuto nel consolato saudita di Istanbul, in Turchia, lo scorso ottobre.

In tribunale, Facebook dà la colpa agli utenti: "Avete distrutto voi la vostra privacy"

Pubblicamente, Zuckerberg dà molta importanza alla difesa della privacy degli iscritti, ma in tribunale si difende affermando che sul social network la riservatezza non esiste
AP

Nell'aprile 2018, il Ceo di Facebook, Mark Zuckerberg, si sedette davanti ai membri delle due Camere statunitensi, a cui disse che la sua società rispettava la privacy dei circa due miliardi di utenti. Zuckerberg menzionò la privacy più di due decine di volte, come quando disse alle commissioni di Giustizia e del Commercio del Senato che "abbiamo una responsabilità più ampia sulla protezione della privacy delle persone, che va oltre" le regole stabilite dall'autorità per la difesa della riservatezza. Davanti alla commissione Energia e Commercio della Camera, dichiarò: "Crediamo che tutti, nel mondo, abbiano diritto al controllo della privacy". Un anno dopo, Zuckerberg ha affermato in alcune interviste di voler ricostruire la sua società intorno alla difesa della riservatezza.

Wall Street attende le decisioni della Fed

Oggi inizia la riunione del Fomc, il braccio monetario della Banca centrale
AP

Wall Street attende le decisioni della Fed

Gli analisti credono che, per ora, i tassi resteranno invariati
AP