Il mercato immobiliare a New York scricchiola ma tiene (per ora)

Effetto Trump e l'arrivo di Amazon con il secondo quartier generale. Intervista ad Andrea Pedicini, 36enne di Pordenone e agente immobiliare in Usa dal 2010

Chi vuole prendere casa a Manhattan deve essere paziente nell’individuare la proprietà giusta ma veloce nel concludere la trattativa. Un immobile o un appartamento messo sul mercato a New York, infatti, viene venduto mediamente in 54 giorni di tempo. Che è molto meno di quanto occorra il più delle volte per ottenere un mutuo dalla banca. Abbiamo intervistato Andrea Pedicini, 36enne di Pordenone e agente immobiliare nella metropoli americana. Laureato in Economia presso l’Università Ca’ Foscari di Venezia, si occupa di real estate negli Usa dal 2010. Lavora per Citi Habitats.

Raccontaci in breve come il tuo lavoro ti ha portato a New York e qual è stato il primo impatto con il mercato.

Nonostante la mia specializzazione in Marketing e Comunicazione, appena conseguita la laurea ho deciso di iniziare il mio percorso professionale in KPMG, multinazionale della revisione contabile, un’attività che poco aveva a che fare con il marketing e la comunicazione ma che mi ha consentito di ampliare e rafforzare quanto appreso negli anni dell’università. Durante il mio terzo anno in KPMG ho fatto un’esperienza di circa quattro mesi in California e poco dopo, una volta rientrato in Italia, mi è stato proposto di occuparmi di investimenti immobiliari a New York per un’affermata realtà immobiliare italiana. Arrivato a New York nel gennaio del 2010, il contesto di mercato era ancora piuttosto depresso, il che mi ha dato la possibilità di studiare e capirne le dinamiche senza particolari pressioni.

Da allora sono trascorsi otto anni. Come è cambiato l'approccio all'acquisto dei newyorchesi con la nuova presidenza?

Non c’è necessariamente una correlazione diretta tra la presidenza degli Stati Uniti e l’andamento del mercato immobiliare di New York, che risente invece più delle politiche promosse a livello locale, sia statale, ad Albany, che municipale. Va detto però che la riforma fiscale voluta dall’amministrazione Trump (e approvata al Congresso nel dicembre 2017,ndr) ha avuto invece un impatto diretto anche sul mercato immobiliare della città, e paradossalmente si è trattato di un impatto negativo: è stato infatti posto un limite per le persone fisiche pari a 10.000 dollari annui alle deduzioni fiscali sulle imposte locali (le cosiddette SALT, State and Local Taxes). Di esse fanno ad esempio parte anche le tasse pagate sulle proprietà immobiliari. Ecco dunque che per una città come New York, dove le SALT sono generalmente molto più alte rispetto al resto degli Stati Uniti, il limite approvato l’anno scorso rappresenta un ridimensionamento notevole di un vantaggio fiscale prima presente. Un’altra deduzione venuta meno in virtù della medesima riforma è quella degli oneri passivi sui mutui, anche qui eliminando di fatto un vantaggio precedentemente presente. Queste misure, unite a un inventario storicamente molto elevato e al graduale aumento dei tassi d’interesse promosso dalla Fed, hanno di fatto rallentato il mercato, che oggi si trova infatti in una fase recessiva.

È vero che Manhattan a livello immobiliare sta subendo continui cambiamenti? Si parla di una grande emigrazione verso altre città. Se sì, quali è perché secondo te?

Più in generale è lo Stato di New York che dal 2011 si colloca in cima alla lista degli Stati che perdono più abitanti nel corso dell’anno. Dal 2010, infatti, oltre un milione di persone hanno deciso di andare a vivere altrove, e a “emigrare” è per lo più la fascia dei Millennials. A incidere sono in particolare il costo della vita molto elevato e una tassazione locale (statale e municipale) più alta rispetto ad altre aree. Ad esse va poi aggiunto un clima non facile per circa un quarto dell’anno. È anche vero però che la città di New York continua ad offrire opportunità uniche, seppur non necessariamente in maniera diffusa, e chi è in grado di coglierle preferisce ovviamente restare.

Pensi che ci siano incentivi interessanti per gli europei che vogliono investire in città? Se sì, come bisogna procedere?

Gli incentivi sono dati per lo più dagli aspetti fisiologici del mercato immobiliare newyorchese: da un lato la sua solidità e dinamicità, che gli ha consentito di tenere molto bene dopo la crisi del 2008, con cali significativamente minori rispetto ad altre piazze, come pure di riprendersi in tempi relativamente rapidi, soprattutto se paragonati a quelli di altri mercati. Dall’altro lato, la sua trasparenza: qui lo storico dei prezzi di acquisto è a disposizione di tutti e c’è sempre estrema chiarezza sui costi d’acquisto. Va anche citata una predisposizione particolare verso gli investitori, caratterizzata da una burocrazia molto snella, che consente ad esempio di costituire veicoli societari semplici, volti all’acquisto di unità immobiliari, in pochi giorni e senza requisiti particolari a livello di capitale sociale.

Raccontaci della tua ultima operazione a Battery Park.

È stata senza dubbio una delle negoziazioni più complesse della mia carriera. Si è trattato di un pacchetto di 21 unità residenziali al Downtown Club Condominium, un palazzo storico di Manhattan, tra Battery Park e il Financial District. Alcune di queste unità presentavano delle criticità strutturali importanti, il che ha reso la ricerca di un compratore ancora più ostica. Quest’estate però, dopo un paio di mesi di trattative estenuanti sono finalmente riuscito a convincere un fondo americano a rilevarle tutte in un blocco per circa 14 milioni di dollari. Una bella soddisfazione, a maggior ragione considerando che stiamo oggi operando in un mercato che attraversa una fase recessiva importante.

Amazon ha recentemente scelto Long Island City in Queens per il suo secondo quartier generale. Perché proprio Long Island City e che impatto avrà Amazon per l’intera area?

Dopo oltre un anno di ricerche volte a individuare la location ideale per il suo secondo quartiere generale, la scelta di Amazon ha colto molti di sorpresa. In realtà quello di Long Island City (LIC) è un fenomeno che molti addetti ai lavori conoscono da tempo. Io stesso ho iniziato a studiare il quartiere dal 2014. Si trattava allora di un’area decisamente poca battuta e poco conosciuta dagli investitori internazionali che di solito rappresento e non è stato facile far passare l’idea che potesse rappresentare un buon investimento. I clienti che si sono fidati, godono già oggi di rivalutazioni significative delle loro proprietà, destinate a crescere ulteriormente proprio grazie ad Amazon. Il quartiere dista solo 5 minuti di metropolitana da Manhattan e ha ancora un potenziale urbanistico significativo: credo che questo, unito al fatto che i due principali aeroporti di New York, JFK e La Guardia, sono facilmente raggiungibili da LIC e più in generale alla capacità di New York di attrarre nuovi talenti, abbia fatto propendere Amazon per LIC. L’impatto sarà notevole: il budget stanziato per l’operazione è nell’ordine dei 2-3 miliardi di dollari e dei 25.000 nuovi dipendenti che Amazon assumerà, lo stipendio medio di ciascuno sarà superiore ai 100.000 dollari annui, rendendo dunque la propria presenza ancora più appetibile. Infine LIC è destinato a diventare una quartiere "a trazione Millennials” se è vero che la maggior parte dei nuovi dipendenti avrà tra i 28 e i 35 anni. Anche questo contribuirà significativamente a delineare una nuova fisionomia per l’intera area.

Pensi che questo tipo di lavoro possa essere molto diverso in Europa?

L’unica piazza europea che si avvicina a New York per numeri e dinamiche di mercato, e che quindi potrebbe offrire un’esperienza lavorativa analoga a quella di New York, è Londra. Questo anche nonostante la paventata “Brexit", che ha di fatto segnato l’inizio di una fase profondamente recessiva per il mercato londinese. Tuttavia ritengo che il mercato londinese resti interessante, soprattutto nel medio-lungo periodo, pur non reputando questo ancora il momento giusto per comprare. In Europa vedo poi molto bene Milano, anche se è ancora lontana dagli standard newyorchesi, soprattutto in termini di capacità di attrarre investitori stranieri.

E tu torneresti in Italia?

Certo, anche se non subito (a meno che non si presentasse un’opportunità di lavoro irrinunciabile, addirittura migliore rispetto a quella attuale). L’Italia è un paese meraviglioso, con un sacco di difetti, ma pur sempre meraviglioso.Il mercato immobiliare a New York scricchiola ma tiene (per ora)

Andrea Pedicini
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