Immobiliare, esperti e costruttori avvisano: "Crisi in arrivo"

Si costruiscono molte case di lusso e pochi alloggi a prezzi accessibili. Le famiglie con un reddito medio-basso spendono proporzionalmente di più per l'affitto

La costruzione di nuove case negli Stati Uniti procede a spron battuto, ma in questa crescita - secondo alcuni esperti del settore immobiliare sentiti da Cnbc - ci sono criticità che prima o poi porteranno a una "profonda crisi". Il problema principale è che si costruiscono molte case di lusso e pochi alloggi a prezzi accessibili, tendenzialmente i più richiesti.

Nel 2017, nelle maggiori 150 città del Paese, sono state costruite 395.775 case, il 46% in più rispetto al 2016, secondo le stime riportate da RealPage, una società che si occupa di software di gestione immobiliare e dati societari. Gli edifici di lusso hanno rappresentato tra il 75 e l'80% dell'offerta presente sul mercato. Secondo Greg Willet, capo economista di RealPage, "è davvero difficile consegnare dei prodotti (case ndr) a prezzi più bassi" considerando "il costo del terreno, dei materiali di costruzione e della manodopera. È praticamente lo stesso, indipendentemente dal prodotto che stai costruendo".

La richiesta di appartamenti di lusso è ancora forte, ma risponde a una scelta arbitraria e non a una necessità. Coloro che vivono in case di lusso non fanno nulla affinché possano sempre permettersi i pagamenti mensili, tutt'altro: spesso affittano anche seconde o terze case.

"Nel nostro portfolio ci sono 70.000 unità abitative, la maggior parte di lusso. Stiamo notando che i nostri affitttuari stanno spendendo per l'affitto un importo relativamente basso rispetto alle loro entrate, nonostante le rendite siano sensibilmente alte" ha commentato alla Cnbc Toby Bozzuto, presidente e Ceo di Bozzuto Group, società americana di sviluppo immobiliare e costruzioni. E ha aggiunto che tendenzialmente chi guadagna di meno e affitta una casa di un valore più basso, tende a spendere di più in rapporto alle proprie entrate, rispetto a una persona più agiata. Dinamiche che spingono Bozzuto a ritenere che stia per arrivare una "profonda crisi".

Secondo un rapporto risalente alla fine del 2017 del Joint Center for Housing Studies di Harvard, nonostante l'aumento dei redditi, quasi la metà (47%) di tutte le famiglie di affittuari (21 milioni) investe più del 30% del proprio reddito nell'affitto di una casa. Di questi, 11 milioni di famiglie destinano più del 50% delle loro entrate.

"Mentre il mercato ha risposto alle esigenze di case in affitto per famiglie a reddito più elevato, ci sono tendenze preoccupanti che suggeriscono una crescente incapacità di fornire alloggi a prezzi accessibili per gli affittuari di classe media e operaia, per non parlare di quelli con redditi molto bassi", ha detto Christopher Herbert, amministratore delegato del centro.

Gli affitti di fascia alta si sono appiattiti nell'ultimo anno e i proprietari stanno iniziando a offrire alcune agevolazioni, come pacchetti con servizi di lusso o affitti gratuiti per un mese. In più secondo Willet in alcune località con affitti di fascia alta sono state registrate "rendite leggermente in calo". Al contrario, il canone mensile delle abitazioni più modeste sta salendo per via della scarsa offerta. Secondo Bozzuto, "gli affitti devono essere alti per sostenere i costi ".

Gli investitori, secondo il numero uno di Bozzuto Group, stanno ora spostando la propria attenzione dagli edifici di lusso alle vecchie "scorte", il ché fa aumentare ancora di più il costo delle locazioni degli attuali inquilini. Ci sono alcuni programmi governativi che offrono incentivi finanziari alle imprese immobiliari per costruire alloggi di fascia medio-bassa, ma non sembrano essere sufficienti.

Queste risorse, secondo Bozzuto, sarebbero "esaurite" e aggiunge: "Molti di noi sono in competizione per quelle risorse già di per sé molto limitate". Il costruttore ha inoltre aggiunto che il mercato del lusso è vicino "all'eccesso di offerta, ma penso che le condizioni macroeconomiche ci stiano trattenendo quest'anno dal costruire ancora". Il motivo? "I costi del terreno" e quelli legati al lavoro "renderanno più difficile costruire nuove case ".

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