Comprare casa a New York

Investire nel mercato immobiliare della grande mela. Condo o co-op. Questioni fiscali e legali. Le prime cose da sapere per un italiano che voglia comprare casa nella capitale del mondo

Per chi abbia la disponibilità economica e finanziaria di diversificare i propri investimenti di lungo periodo, a New York City si può unire l'utile al dilettevole. Il mercato immobiliare di Manhattan è stato sempre molto appetibile per gli europei e soprattutto per gli italiani, storicamente amanti del mattone. Ad esempio, la crisi finanziaria del 2007-2008, che ha devastato il mercato americano del cosiddetto real estate praticamente ovunque, a Manhattan non è riuscita che a fermare l’aumento costante dei prezzi per qualche mese soltanto.

Sulla base di vari rapporti pubblicati da siti specializzati del settore immobiliare a New York, nel 2016 il prezzo di vendita medio di un appartamento è cresciuto del 3%, mentre quello per metro quadro è aumentato del 6%. Le vendite sono scese di circa il 15% per vari motivi tra cui ad esempio prezzi delle case troppo alti, scarsa offerta di case con prezzi più 'abbordabili' e incertezza data dalle elezioni presidenziali.

Condo o Co-op?

Un investitore con interesse ad acquistare una proprietà ad uso residenziale, ha a disposizione a New York principalmente due tipi di immobili: condominium (condo) e co-op. Le loro principali differenze sono:

  • Aspetti legali relativi alla proprietà di un condo rispetto a un co-op e nel modo di gestione delle unità abitative. Nel primo caso si è proprietari dell’unità immobiliare. Nel secondo si possiedono le quote del palazzo in cui si vive. Differenze sono presenti anche nel momento dell’acquisto relativamente all'ottenimento delle necessarie approvazioni da parte del board e nei requisiti finanziari necessari ad ottenere tale approvazione. Generalmente i co-op hanno regole più restrittive quando si tratta di approvare l’ingresso di un nuovo proprietario rispetto ai condo perché il nuovo proprietario sarà maggiormente coinvolto nella gestione di tutti giorni del palazzo rispetto a un proprietario di un condo. Le differenze hanno una rilevanza nel modo di risoluzione dei problemi ordinari e straordinari legati alla gestione dell’immobile. Per tali ragioni, un investitore straniero generalmente preferisce acquistare un condo perché ha maggior flessibilità e libertà di azione qualora volesse affittarlo oppure venderlo in tempi relativamente brevi.
  • Disponibilità sul mercato immobiliare e il loro prezzo. A Manhattan ci sono più co-op che condo. Ad esempio, un edificio costruito prima delle grandi guerre è sicuramente un co-op mentre le nuove costruzioni sono condominium. Il prezzo di un condo è generalmente maggiore di quello di co-op. I costi da affrontare in sede di chiusura di un contratto di acquisto sono più alti in caso di un condo rispetto a quelli di un co-op. Ad esempio, se si volesse acquistare un condo c'è da comperare la title insurance (assicurazione contro i rischi di imperfezioni nel titolo di proprietà) e in caso la mortage recording tax (tassa di registro sul mutuo accesso nello Stato di New York); a New Yok City è pari a circa il 2 percento del valore del mutuo.

Da un puto di vista fiscale, possedere un condo oppure un co-op non comporta differenze sostanziali sia in caso di affitto che di vendita. Particolari differenze non ci sono nelle percentuali relative alla property tax (la tassa sull'immobile) applicate sia per quanto riguarda un condo che un co-op. 

Per maggiori dettagli, è sempre raccomandabile interpellare un real estate broker e anche un avvocato esperto qualora si dovesse decidere di acquistare un immobile.

Un italiano in cerca di casa a New York: questioni fiscali e legali

Ipotizziamo che un investitore italiano, residente in Italia da un punto di vista fiscale, volesse acquistare un appartamento One Bedroom (con una stanza da letto oltre a cucina-soggiorno e bagno) in un nuovo condominio a New York City. L'investitore deve considerare un prezzo di vendita di partenza di circa un milione di dollari.

Il prezzo di vendita varierà ad esempio dalla zona, da quanto è nuovo il palazzo e dalle cosiddette amenities offerte come una palestra, una piscina, le lavanderie e zone ricreative. Un bravo broker potrà negoziare a ribasso il prezzo di vendita prima del suo acquisto anche se spesso le offerte puntano al rialzo e hanno una buona componente in contanti.

Ipotizziamo anche che l'investitore abbia il cash necessario per poter comperare un One Bedroom a Manhattan e che sia sposato con due figli. Come suggerito sopra, prima di incominciare la ricerca dell’appartamento, l'investitore dovrebbe pianificare l’acquisto da un punto di vista fiscale, sia dal lato americano che da quello italiano.

Con ogni probabilità, prima ancora di comperare un biglietto aereo per volare a New York ed iniziare la sua ricerca, l'investitore si ponga queste prime domande: Compro l’appartamento tramite una società? Se sì, che tipo di società? Se decidessi di affittare la casa, quanto sarà l’impatto fiscale? Quando venderò la casa, quanto dovrò pagare di imposte? C’è l’Imu a New York? Se sì, a quanto ammonterà?

Iniziamo con il rispondere all'investitore che la scelta della società dipende principalmente da ciò che si intende fare con l’appartamento. Se lo si affitta, il reddito netto derivante dalla proprietà immobiliare (reddito da locazione meno costi operativi, tassa sulla prioprietà e ammortamenti) sarà soggetto a tassazione negli Stati Uniti. Inoltre, l’aliquota fiscale e il metodo di tassazione dipendono dalla tipologia di società utilizzata per acquistare la proprietà e dall’ammontare del reddito netto generato.

Ad oggi, con le aliquote fiscali in vigore, il reddito netto generato da una Corporation (società di capitali) è tassato con un'aliquota fiscale che varia dal 25% al 38% per quanto riguarda la Federal Tax, e con un’aliquota fiscale di circa 6,50% per la State Tax e per la City Tax (tasse, rispettivamente, federali, statali e municipali).

Il reddito netto generato da una Limited Liability Company (LLC) o da una persona fisica è tassato con un’aliquota che varia dal 15% al 35% per la Federal Tax e dal 4% al 8,82% per la State Tax.

C'è da notare che il reddito netto ottenuto tramite LLC oppure persona fisica non residente non è soggetto alla New York City Tax.

Ovviamente, nel calcolo del computo di un reddito netto bisogna considerare che la casa affittata sarà soggetta ad ammortamento, che i costi inerenti la proprietà sono deducibili (ad esempio le quote condominiali) così come la property tax (simile all’Imu) che ad oggi a New York City si aggira mediamente dell’1,9%.

Se poi l'investitore italiano decidesse di vendere l’appartamento, deve sapere che le eventuali plusvalenze realizzate attraverso una Corporation sono tassate con l'aliquota fiscale ordinaria che può variare da un minimo di 25% ad un massimo di 38% per la Federal Tax, di circa 6,50% per la State Tax e per la City Tax.

Se la proprietà è detenuta da persona fisica o tramite LLC, le plusvalenze realizzate saranno tassate con un’aliquota del 15% oppure del 20%, in relazione all’ammontare della plusvalenza.

Per quanto riguarda lo Stato di New York, le plusvalenze sono tassate con l’aliquota ordinaria dal 4% al 8,82% per la State Tax.

Anche in questo caso, le plusvalenze ottenute tramite LLC oppure persona fisica non residente non sono soggette alla New York City Tax.

L'investitore a questo punto dovrebbe anche considerare i vari aspetti legali inerenti all’acquisto della casa, consultare un professionista per comprendere al meglio, ad esempio, le differenze tra una Corporation e una LLC, capire se conviene comperare una casa come persona fisica oppure se è necessario, implementare strutture più complesse anche tramite l’utilizzo di un Trust.

Dato che l'investitore italiano ha due figli ed una moglie, deve anche tenere presente che ci sono aspetti importanti legati al problema della successione negli Usa e che con le normative fiscali vigenti, può risultare essere molto oneroso ereditare una casa a New York per un cittadino straniero.

Infatti, ci sono alcune opzioni da considerare per quanto riguarda le tasse di successione negli Stati Uniti. Queste possono essere differenti, ad esempio, a seconda che l'investitore italiano e la sua famiglia abbiano intenzione o meno di diventare cittadino Usa in futuro, oppure se considerano di detenere la proprietà attraverso una Corporation, LLC o persona fisica.

Infine, l'investitore però deve anche coinvolgere il suo commercialista italiano al fine di determinare l’impatto degli investimenti sulla sua dichiarazione dei redditi in Italia o su quella dei propri figli.

Pertanto, una pianificazione con un consulente americano fiscale e legale è raccomandabile al fine di proteggere al meglio l’investimento.

Concludo, dicendo a tutti i potenziali investitori italiani che possedere una casa nella 'capitale del mondo' ha il suo prezzo ma anche il suo beneficio. Ed il beneficio può risultare nella stragrande maggior parte dei casi molto profittevole!!

Buon investimento a tutti.

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